아파트와 빌라 사이, 틈새 전략을 노려라

내 집 마련에 나선 전세난민들이 주목해볼 만한 4가지 주택 유형

최근 전세가격이 천정부지로 상승하면서 전세난에 지친 세입자들이 대거 ‘내 집 마련’에 나서고 있다. 물론 아파트 매입이 가장 안정적이지만, 향후 주택담보대출 금리 상승 요인으로 인해 무리한 대출을 안고 아파트를 장만하기도 여의치 않다. 따라서 최근 급부상하고 있는 게 신축 빌라 시장이다. 아파트보다는 훨씬 싼 금액으로 내 집 마련을 할 수 있다는 달콤한 유혹이 따른다. 그러나 여기에도 위험 부담이 있다. 특히 최근 들어 깡통 빌라 피해 사례가 적지 않아 불안하다. 그렇다면 아파트보다는 좀 더 싸면서 빌라보다는 훨씬 더 안정적인 틈새 전략은 무엇일까. 지금 내 집 마련을 준비하는 세입자들이 주목해볼 네 가지 주택 유형을 소개한다.

분양 전환 임대아파트 ‘김포한강신도시 Ac-05블록’ 건설 현장 © 시사저널 박은숙

■ 분양 전환 임대아파트

전세난이 지속됨에 따라 살아보고 분양을 받을지 말지 결정하는 ‘분양 전환 임대아파트’에 대한 관심이 높아지고 있다. 먼저 ‘임대아파트’란 공기업 및 민간 기업이 입주자들에게 일정한 임대료를 받고 거주할 수 있도록 임차해주는 아파트를 뜻한다. 분양 전환 임대아파트는 이러한 임대아파트 중에서 임대 기간 만료 후 무주택 임차인이 우선적으로 거주하던 아파트를 분양받을 수 있는 아파트를 말한다. 민간 건설사가 공급하며 임대 기간은 5년 또는 10년으로 장기간 안정적으로 거주할 수 있다.?또한 거주 기간의 절반이 지난 후 임차인과 임대사업자 간 합의에 의해 분양 전환할 수도 있다. 보통 거주 중인 무주택 임차인에게 분양 우선권이 주어지며, 남는 물량에 한해 일반인을 대상으로 분양할 수 있다. 물론 선택은 임차인이 할 수 있다.

임대아파트의 경우 임대 기간 동안 취득 및 보유에 대한 세금 부담이 없고, 보증금 또한 대한주택보증의 보증을 받게 된다. 임대료는 보증금과 월세의 형태인 표준 방식과, 보증금을 더 높이고 월세를 낮추는 전환 방식 중에서 선택할 수 있다. 또한 사업 주체와 임차인 간의 합의에 의해 보증금만으로 거주할 수 있는 조건도 있다. 이 경우는 월세 부담이 없고 임대 기간 종료 후 보증금은 전액 회수가 가능해 임차인들에게 선호도가 높은 편이다.

■ 나 홀로 아파트

대단지 또는 유명 브랜드 아파트를 분양받거나 구입하는 게 부담스럽다면, ‘나 홀로 아파트’에 관심을 두는 것도 하나의 방법이다. 2008년 글로벌 금융위기 전처럼 부동산 경기가 좋을 때는 중대형 중심의 대단지 아파트가 인기를 끌었다. 하지만 요즘 투자 대상으로 중대형 아파트에 대한 관심과 선호가 줄어들면서, 가격이 저렴한 소형 주택이 주목받고 있다. 실수요자 중심으로 주택 시장이 재편되면서 소규모 주택들이 관심을 받고 있는 셈인데, 특히 그동안 미운 오리 취급을 받았던 도심 속 한두 동짜리 ‘나 홀로 단지’가 인기를 끌고 있다. 그동안에 저평가되고 가격이 저렴했기 때문이다. 또한 다세대주택이나 연립주택의 열악한 주거환경의 단점을 극복하는 게 그나마 아파트인데, 한 동짜리라도 아파트는 아파트인지라, 그래도 빌라나 연립주택보다는 나 홀로 아파트가 선호되는 셈이다.

나 홀로 아파트를 고를 때 가장 유의해야 할 사항은 당연히 입지 여건이다. 인근에 단독주택이나 빌라가 산재해 있는 곳보다는 대단지 아파트를 끼고 있는 곳을 고르는 것이 좋다. 부족한 기반시설을 대단지 아파트를 이용해 보완할 수 있기 때문이다. 큰 도로에 인접하거나 역세권에 위치해 있으면 최상의 입지로 본다. 대개 1~2인 가구 규모의 젊은 층이 거주한다는 점을 고려할 때 출퇴근이 용이한 곳일수록 인기가 높기 때문이다.

■ 준공 후 미분양 아파트

즉시 입주가 가능한 ‘준공 후 미분양 아파트’도 눈길을 끈다. 최근 전세난으로 준공 후 미분양 주택이 주목을 받으면서 소진되고 있다. 준공 후 미분양 주택의 장점으로는 우선 저렴한 분양가를 들 수 있다. 부동산 경기가 회복되기 전인 1~2년 전 분양했던 단지라 분양가가 상대적으로 낮다. 더구나 대형 건설사들이 시공한 아파트는 기본적으로 브랜드 프리미엄을 그대로 누릴 수 있고 입지가 좋으면 시세 차익까지 얻을 수 있다.

특히 준공 후 미분양 아파트는 이미 단지 조성이 완료돼 있어 빠른 입주가 가능하다. 게다가 수요자가 직접 완성된 집을 보고 동ㆍ호수를 직접 지정할 수 있다는 장점이 있다. 건설사가 대출 이자 지원, 잔금 유예 등 다양한 금융 혜택을 제공하고 있어 부지런히 발품을 판다면 ‘흙 속의 진주’도 찾을 수 있다. 건설사가 내놓은 다양한 금융 혜택을 잘 활용할 경우, 지금 보유하고 있는 전셋값으로 충분히 내 집 마련에 성공하는 기회를 잡을 수 있기 때문에 대형 건설사의 브랜드 프리미엄까지 누릴 수 있는 아파트를 집중 공략할 필요가 있다.

■ 협소주택

자금 여력이 어느 정도 있다면 좁은 땅을 활용해 높게 짓는 ‘협소주택’도 고려해볼 만하다. 좁은 도심 땅에 주택을 수직으로 올려 짓는 ‘협소주택’은 주택 용지를 효율적으로 활용할 수 있다는 장점을 갖고 있다. 전셋값이 천정부지로 치솟자 젊은 층 사이에서는 작은 땅을 매입해 직접 집을 짓는 협소주택이 인기를 끌고 있다. 협소주택은 일본에서 들어온 건축 개념인데, 일반적으로 15~20평 정도의 작은 땅에 3~4층 높이로 올린 단독주택을 협소주택이라 부른다. 주로 서울 시내 단독주택지에서 사각 또는 삼각형 모양의 자투리땅에 지어지며 1층은 주차공간, 2~3층은 주거공간으로 만들고, 4층과 다락방을 만들어 공간 활용을 최대한으로 늘리기도 한다.

다만 협소주택을 짓는 과정이 결코 만만치 않다. 협소주택 자체가 도심 자투리땅을 활용하는 개념인데 땅 매입비용이 싸지 않다. 서울에서 단독주택지를 사려면 최소한 3.3㎡당 1000만~2000만원은 생각해야 한다. 건폐율을 고려했을 때 협소주택을 짓는 데 필요한 땅은 최소 15~20평. 땅을 사는 데만 2억원가량 필요하다. 여기에 3~4층까지 주택을 올리는 만큼 건축비가 3.3㎡당 최소 500만원 이상으로 높은 편이다. 통상 3억~4억원을 투자한다고 생각하면 된다. 이 정도면 지난 9월 기준 서울 아파트 평균 전셋값(3억6420만원)과 맞먹는다.
장경철 부동산센터 이사 |